ЗПИФ от Альфа-Капитала «Арендный поток» является молодым фондом. Он был создан консорциумом Альфа-Групп для развития розничных сетей предприятий торговли компании X5 Retail Group. Потребность людей в магазинах шаговой доступности росла, поэтому руководство X5 приняло решение об укрупнении сети через скупку объектов недвижимости для магазинов. Поскольку это требует больших ресурсов, привлечение средств с помощью паевого фонда является выходом из такой ситуации. В этих условиях вкладчик становится совладельцем продовольственного магазина крупной сети.
ЗПИФ «Арендный поток-1»
«Арендный поток-1» — это закрытый паевой инвестфонд, появившийся в начале 2020 г. Он вкладывает деньги в коммерческую недвижимость для торговых точек формата street-retail, т.е. магазины у дома или в шаговой доступности.
Стратегия
Стратегия фонда заключается в покупке объектов недвижимости, которая арендуется сетью магазинов «Пятерочка» в Москве и Московской обл. Площадь помещений составляет от 600 до 1200 кв. м, а их стоимость варьируется от 100 млн до 300 млн руб. Таким образом, владельцы фонда планируют собрать 1,2 млрд руб.
Выручка формируется от сдачи объекта в аренду. Сумма дохода распределяется между пайщиками и выплачивается ежемесячно.
Условия инвестирования
Есть несколько условий, чтобы инвестировать в «Арендный поток-1»:
- Минимальная стоимость пая составляет 305 тыс. руб. и далее без ограничений.
- Комиссия УК в размере 1,8% от среднегодовой стоимости чистых активов и единоразовая надбавка в пользу управляющей компании 0,5% от суммы сделки.
- Приобрести паи можно при формировании фонда и при дополнительной выдаче.
Закрытый паевой инвестиционный фонд «Арендный поток-2»
«АП-2» появился в начале сентября 2020 г. Организацией планируется покупка отдельно стоящих зданий или помещений на первых этажах домов площадью от 300 до 1500 кв. м. стоимостью от 70 до 450 млн руб. Задача фонда такая же, как у «Арендного потока-1» — получить деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость для супермаркетов. А доход от аренды торговых помещений распределить среди вкладчиков.
Главные особенности
«АП-2» имеет несколько особенностей, среди них:
- Срок вложения увеличен до 5,5 лет.
- Целевая структура инвестиций была расширена. В нее добавили сеть магазинов «Перекресток» и торговые помещения в г. Санкт-Петербурге.
- Владельцы ЗПИФ планируют собрать 2 млрд руб.
- Дивиденды выплачиваются раз в квартал.
Преимущества
Вложения в «Арендный поток-2» имеют следующие преимущества:
- Портфель стал более диверсифицирован вследствие увеличения самого фонда и расширения количества объектов недвижимости в нем.
- Изменчивость выплат ниже, т.к. эффекты единоразовых расходов меньше. Например, уплата налога на недвижимость.
- Планируемая торговая недвижимость уже имеет подписанные долгосрочные соглашения на аренду.
- Целевая доходность составляет 11-13% годовых.
Способы приобретения
Существуют 3 способа купить паи ЗПИФ «Арендный поток».
Напрямую у УК Альфа-Капитал
Через управляющую компанию инвестору предоставляется возможность приобрести только «АП-2». Паи можно купить в первые 2 недели каждого месяца. В этот интервал необходимо оставить заявку на сайте Альфа-Капитала. Недостатком покупки через УК является разовая комиссия размером 0,5% от суммы приобретения паев.
.jpg)
Через ДУ в приложении Альфа-Банка
Покупка через доверительное управление — не самый лучший вариант. Альфа-Банк возьмет ваши деньги, и сам будет вкладывать в этот же фонд «АП», создавая лишнее препятствие в виде посредника. Кроме того, в ДУ необходимо уплатить комиссию в размере 0,5% в год от стоимости чистых активов.
На Московской бирже
На Мосбирже представлены оба фонда, поэтому есть бонус в виде повышенной ликвидности активов, т.к. биржа — это открытый рынок.
Реальность не совпадает с ожиданиями. Листинг на Московской бирже пока не показал результатов. По «АП-1» было совершено 10 сделок на 3 млн руб. По второму фонду инвесторы оставляют заявки на покупку и продажу.
Преимуществами биржи являются: низкие комиссии брокеров (от 0,05% до 0,3%), шанс приобрести пай на несколько тысяч рублей дешевле, чем у УК.
Реальная доходность фондов
.jpg)
«АП-1» еще не вышел на предполагаемую доходность. Около 62% денег ушли на недвижимость, остальное вложено в облигации федерального займа и другие депозиты.
За 2020 г. пайщики получили выплаты в октябре и ноябре. По итогам 2020 г. доходность составляла 3,25%, что не является хорошим результатом для первого года существования фонда. Поскольку его стратегия ориентирована на долгосрочную перспективу, вкладчикам необходимо подождать некоторое время, чтобы актив вышел на целевой процент доходности.
«АП-2» был основан меньше года назад и до сих пор формируется, поэтому данных о результатах его работы пока нет.
Возможные риски
По условиям договора пайщики имеют доход от сумм, получаемых от сдачи фондом в аренду объектов недвижимости, например, сетям «Пятерочка» или «Перекресток». Каждый магазин платит за наем помещения 7% от валовой выручки или 3 млн руб. Пайщики потеряют часть дохода от магазинов, если «Пятерочка» или «Перекресток» договорятся о снижении процентной ставки за аренду.
Другим риском является увеличение ключевой ставки центрального банка, что приведет к росту доходности с вкладов, облигаций и других инструментов с фиксированным процентом прибыли. Поэтому инвестирование в «АП» может оказаться ошибкой, т.к. потенциальная рентабельность фонда станет ниже предполагаемой вследствие падения цен на недвижимость.
Владелец «Пятерочки» или «Перекрестка» может ошибиться с выбором локации для торговой точки. Например, людям не нужен магазин на какой-либо улице, потому что им неудобно до него добираться. Или нет той проходимости, которая бы обеспечивала необходимую посещаемость и выручку либо рядом с торговой точкой есть сильные конкуренты, занявшие этот рынок. По этим причинам ритейлер может съехать, из-за чего последует резкое снижение стоимости чистых активов, а инвесторы не получат дохода от аренды помещения.
